市场秩序深度盘整！2021年下半场，常州楼市还有机会吗？
最近的楼市调控十分生猛。
从7月22日高层喊话“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作”开始，仅一周左右的时间，房地产市场调控频频，站位之高，范围之广，前所未有！
7月24日，住建部联合8部门共同出手整治房地产市场乱象，并且设置了明确的时间线，“要在三年内，实现房地产市场秩序的明显好转”。同时，通知指出，要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。
随即，住建部强调，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。
7月26日，又有媒体曝出，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。
就在同一天，无锡出台二手房指导价，上海房贷利率大幅上调。而就在昨天，又传出了武汉将凭票买房的消息……
7月29日，住房和城乡建设部约谈5城市政府要求切实稳定房地产市场。
很明显，这一场调控，已经脱离了以往我们对于“房价越调越高”的认知。无论是从调控的广度还是深度来看，中央对于稳定房地产市场的决心是不会有任何动摇的。
从高层的态度来看，导向也很明确：一方面坚持楼市调控不放松，另一方面鞭策部分偏热的地区积极进行楼市调控。
可能有些人会提出疑问，常州算是热点城市吗？会有影响吗？
分析师想说的是，这其实是一个多余的问题，从上半年的趋势来看，房价利率提升，土拍限地价、限房价已经对市场有一定的影响了。可以肯定的告诉大家，下半年这种环境仍然不会放松。
甚至在下半年，常州的各项调控政策还有可能会进一步打补丁，比如拍地是否会限马甲？地价限制会不会更严格？二手房价会不会有限制性措施……
政策从严，难的是谁？首先一定是开发企业。融资难、拿地难、销售更难……
时间走到现在，“三道红线”对于房企的影响已经不用赘述了。加上土拍新规的影响，开发商拿地难度又进一步提升。再加上销售环境的多方掣肘，开发房企的生存压力也很大。
而在常州市场，这种压力体现的更为明显。
首先是拿地压力。一方面，上半年土拍节奏的减速，使得不少开发房企已经没有土地储备。另一方面，土拍新规则下，甚至连深耕常州的房企（无论是外来的还是本地的）都已经拿不到地了，这种局面在以前是不曾出现过的。
接下来的半年，常州房地产市场要洗牌，是肯定的。谁能在常州拿到地，拿到更多、更好的地，谁才有深耕的底气。
其次是销售压力。虽然我们说2021年上半年常州整体新建商品住宅成交量并不低，但市场分化趋势已经十分明朗，部分项目已经显现出了较大的去化压力。
与去化压力同步存在的，还有入市压力。按照往年的平均水平，常州大部分项目从拿地到入市大概不会七八个月左右的时间。
但自去年以来，从一些高端项目开始，常州不少项目的入市时间开始拉长，有部分地块拿地超1年仍未见开盘迹象。而与此同时，部分同为去年拿地的项目，已经实现了项目半数房源的去化。在这样的对比下，后期入市的项目压力会更大。
进入下半年，随着购房者买房压力的加大，新房去化速度还会进一步降低。在这样一个大背景下，市场对于房企的产品定位、推盘节奏、营销能力、服务水平、品牌影响力等综合实力考验更加严格。与此同时，肯定也会有一部分承受不住市场考虑的房企，选择以价换量……
调控层层加码，房企压力骤增，那买方市场来了吗？好像也并没有！
当下的常州房地产市场，正在面临着点对点的价值裂变。站在房价高位的板块，确实是涨到一定程度了，但这并不意味着站在低位的板块就没有上涨空间了。
高价房源买不起，热门板块的房源又不一定买得到。再叠加房贷利率的进一步提升及政策的收紧，买房难度也在步步提升。
对于购房者来说，现在这个阶段的艰难，是与以往不同的。买不到房和岗位站岗的双重压力，给购房者带来的煎熬感前所未有。
那都这样了，为什么还要买房？道理很简单，住宅只是基本需求，而每个人的需求是不同的。有房住和有好房子住，并不是同一个概念。
我们一直强调，未来的市场平衡的理想状态是:低端有保障，中端有支撑，高端有市场。但实话实说，这个平衡没这么容易达到，在这个过程中会有很多难点。
好在什么？那就是常州这座城市的基本面表现是越来越好的，城市价值足以支撑未来的市场形成这个平衡。
那就是最近一段市场，发生震荡的不仅仅是房地产市场。
就在前几天，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》。政策落地，不仅让大众看到了中央对于教育改革下重锤的决心，也让整个产业位置震荡。
教育和房价，作为压在国民身上的两座大山，同时被重锤？为什么？有人说是在为鼓励生育让道！
分析师认为，无论是不是为了鼓励生育。如果三年之内，房地产市场真的能迎来全新的秩序，教育、医疗若都能减压，谁不乐见其成？
提醒各位一句，接下来的常州楼市，盘整是大概率的事情。但盘整期并不意味着没有机会，就看谁能抓住了！
关于常州楼市的下半场，7月31日晚8:00，克而瑞苏常区域总经理、常州房产测评首席分析师戈文问先生将做客乐居直播间为大家分享《大浪淘金——2021年常州楼市年中说》，敬请关注。
本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考
引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
扫描二维码关注
深度了解常州楼市
长按二维码识别关注
“戈文问说楼市”视频号
打开抖音扫码或搜索关注
“戈文问说楼市”抖音号
▍懂常州，更懂常州楼市
C R I C · C H A N G Z H O U
☞1公里外的“面粉”贵过“面包”！常州科教城东这座宝藏楼盘仅1.5万/㎡起步
☞辐射近10万人，120万/套起售！去常州老城心收一套人气现铺吧
☞定义常州“豪门”新高度！常州地标豪宅首秀，注定少数人拥有！
克而瑞常州房产测评分析师
扫码咨询购房相关事宜
&进入购房交流群
求分享
求点赞
求在看